Yliopiston muutto maksaisi maltaita – vaikuttavuusarviot tarpeen ennen päätöksiä

Yliopisto on käynnistänyt selvityksen Linnanmaan kampuksen siirtämiseksi Raksilaan. Ensimmäinen vaihe olisi 30 000 neliömetriä ja se valmistuisi 2027-2028. Loput yliopistosta ja Oamk siirtyisivät yliopiston hallituksen puheenjohtajan Sakari Kallon mukaan (Kaleva 10.5.2020) myöhemmin. Kokonaisaika siirtymisille on hänen mukaansa 5-20 vuotta.

Pöytäkirjat hallituksen tekemistä päätöksistä löytyvät yliopiston kotisivuilta.

Hankkeen kokonaisaikataulu perustunee Linnanmaan vuokrasopimuksiin ja uudiskohteen tarvitsemaan toteutusaikaan. Tietojen mukaan yliopistolla päättyy ensimmäisen vaiheen suuruiset vuokrasopimukset 6-7 vuoden kuluessa.

Loput Linnanmaan sopimukset päättyvät 15-18 vuoden kuluessa. Yliopistokonserniin kuuluvan Oamk:n 30 miljoonalla eurolla uudenveroiseksi juuri saneerattujen tilojen vuokrasopimus päättyy vuonna 2040.

Kampusasiassa on kyse yli 3 500 yliopistolaisen työpaikan ja kymmenientuhansien opiskelijoiden siirrosta Linnanmaalta Raksilaan. Suurhankkeella on huomattavia vaikutuksia muiden muassa kaupungin talouteen, palvelurakenteeseen, asumiseen, ihmisten hyvinvointiin, ympäristöihin, liikennevirtoihin ja yritystoimintaan. Hanke vaikuttaa myös yliopiston myötä Linnanmaalle siirtyneisiin tutkimuslaitoksiin ja 6 000 työntekijää työllistävään yrityskeskittymään.

”Kaavoitettaessa tontti yliopistolle asumisen sijasta syntyy kaupungille tulojen menetystä noin 400 euroa / kerrosalaneliömetri.”

Raksilan marketalueeseen yli kahdeksan vuotta tehty asemakaava oli valmistumassa. Uudisrakentaminen olisi alkanut ensi vuonna. Lähes hyväksyttyyn kaavaan on varattu markettien lisäksi 20 000 kerrosalaneliömetriä asumiseen. Asuntokäytön rakennusoikeuden arvo Raksilassa on 500-550 euroa kerrosalaneliömetriltä. Yliopistokäyttöön kaavoitetun tontin arvo on 90-180 euroa/kerrosalaneliömetri, mikä on huomattavasti vähemmän kuin asuntokäyttöön kaavoitetun tontin arvo.

Kaavoitettaessa tontti yliopistolle asumisen sijasta syntyy kaupungille tulojen menetystä noin 400 euroa / kerrosalaneliömetri. Kaupungin perimä vuotuinen tonttivuokra on 5 prosenttia tontin arvosta. Kaupungin menetys olisi siten 30 000 kerrosalaneliömetrin tiloista noin 600 000 euroa vuodessa ja 30 miljoonaa euroa 50 vuoden vuokra-aikana. Koko kampuksen siirryttyä Raksilaan kasvaisivat tonttituottojen menetykset neliömäärän kasvun myötä. Tällöin aiheutuisi kaupungille tuottojen menetyksiä arviolta 2,2 miljoonaa euroa vuodessa ja 50 vuoden vuokra-aikana noin 110 miljoonaa euroa.

Pääosa yliopiston opiskelijoista asuu tällä hetkellä Linnanmaalla. Jos kampus siirtyy Raksilaan, halutaan PSOAS:n rakentavan asuntoja kampuksen läheisyyteen. Opiskeluasumisen tontit tulee luovuttaa alennetuin ARA-hinnoin. Keskiarvolla 25 kerrosalaneliömetri/opiskelija, 3 000 opiskelijalla ja arvonmenetyksellä noin 200 euroa/kerrosalaneliömetri olisivat kaupungin tulojen menetykset 750 000 euroa vuodessa ja vuokra-aikana 38 miljoonaa euroa.

Yliopiston muuttopohdinta on jo nyt pysäyttänyt Linnanmaan investoinnit ja uusien asuntojen kaavatyöt. Tämä heikentää Oamk:n muutolla kasvaneen opiskelijamäärän myötä alueen asuntotilannetta monien opiskelijasukupolvien ajaksi.

”Yliopiston muuttopohdinta on jo nyt pysäyttänyt Linnanmaan investoinnit ja uusien asuntojen kaavatyöt.”

Marketalueella investoinnit pysähtyisivät vuosikausiksi. Suuren työpaikka- ja opiskelijakeskittymän siirto Raksilaan edellyttäisi myöhemmin kymmenien miljoonien eurojen panostuksiin teihin, siltoihin ja pysäköintiin.

Linnanmaan mittavat investoinnit kuten Alakyläntien muutos nelikaistaiseksi, Pohjantien rampit, bussiterminaalit ja pyöräreitit menisivät pääosin hukkaan.

Linnanmaan 135 000 kerrosneliömetrin kiinteistön arvo on yli 200 miljoonaa euroa. Rakennus on suunniteltu yliopistoksi ja muu käyttö vaatii kalliita muutoksia. Kiinteistöstä neljä vuotta sitten vapautunut 9 000 neliön tila on yhä tyhjillään, mikä osoittaa muun vuokrauksen todellisuuden. Raksila-hanke aiheuttaisi kiinteistölle 100-150 miljoonan euron arvon menetyksen, mikä olisi yliopiston muutosta johtuva lisäkustannus yhteiskunnalle.

Yhteiskunnan intressit eivät ole automaattisesti samat kuin yliopiston intressit kuten yllä esitetyt alustavat laskelmat ja vaikutukset osoittavat. Raksilan hanke johtaisi keskeisten maa-alueiden alihintaiseen luovuttamiseen yliopistotoimintaan ilman selviä hyötyjä eikä jo kertaalleen lahjoitetuista maista saataisi korvausta.

”Monet seudun hankkeet, investoinnit ja kehityksen yhteishenki vaarantuisivat.”

Oulun asuntomarkkinat ja palvelurakenne menisivät hankkeen edetessä sekaisin vuosikausiksi. Monet seudun hankkeet, investoinnit ja kehityksen yhteishenki vaarantuisivat. Näiden seikkojen aiheuttamia vahinkoja on vaikea yliarvioida.

Oulun kaupungin on järkevää edetä asiassa tosiseikkoihin pohjautuen. Kaupungin tulisi tehdä omista lähtökohdistaan laaditut vaikuttavuusselvitykset ennen ensimmäistäkään yliopiston Raksila-hankkeeseen liittyvää etenemispäätöstä.

Pertti Huuskonen

Kirjoitus ilmestyi alun perin Kalevassa 8.10.2020.